Entre un ocupante y otro, el error más costoso de evitar es hacer el mismo trabajo dos veces. Se pinta sobre una mancha que reaparece. Se instala piso nuevo junto a una fuga lenta. Una unidad ya limpia se raya por el oficio que debió llegar antes. Casi todo se debe a la misma causa: se empezó el trabajo cosmético antes de que alguien tuviera un panorama completo de la unidad.
Esta guía trata de ese panorama y del orden que se desprende de él. Está escrita para arrendadores, administradores de propiedades y propietarios, y funciona igual de bien si está preparando su propia casa para un inquilino o para una venta. No es una lista de verificación legal. Lo que un arrendador debe hacer al cambiar de inquilino depende del contrato de arrendamiento, la jurisdicción y la propiedad, así que para esas preguntas consulte su propio contrato, las normas locales o a un abogado.
Comience con un recorrido, no con una lista de tareas
Antes de programar a nadie, recorra toda la propiedad una vez con una libreta o con su teléfono. Tome fotos con fecha de cada habitación y anote lo que ve, no lo que planea hacer al respecto. Revise:
- Los techos y las paredes debajo de ellos, en busca de manchas, pintura con ampollas o zonas blandas.
- Debajo de los lavamanos, alrededor de los inodoros y las bañeras, y cerca del calentador de agua, en busca de humedad, manchas o corrosión.
- Puertas, ventanas, gabinetes y herrajes que se atoren, cuelguen mal o no cierren con seguro.
- Los pisos, en busca de bordes levantados, zonas blandas, manchas y daños.
- El estado de la pintura y los daños en las paredes, incluidos huecos, rayones y marcas detrás de los muebles.
- El exterior, incluidas las entradas, los senderos, las plantas y cualquier cosa que toque el edificio.
Luego clasifique lo que encuentre en dos grupos: lo que simplemente puede ver y registrar, y lo que requiere que un profesional lo diagnostique. El segundo grupo es donde el orden del trabajo más importa.
Atienda primero el agua, la electricidad y el aire acondicionado
Todo lo que esté activo o pueda causar daños va antes que los acabados, porque la solución puede requerir abrir paredes o pisos y porque puede cambiar el alcance de todo lo que sigue.
Agua y humedad. Las manchas, la hinchazón, los olores a humedad y los zócalos blandos sugieren humedad. Vale la pena hacer dos comprobaciones sencillas en cada cambio de inquilino.
- Inodoros: ponga unas gotas de colorante vegetal en el tanque. La EPA indica que, si aparece algo de color en la taza después de 10 minutos, hay una fuga.
- Toda la propiedad: lea el medidor de agua, no use agua durante dos horas y vuelva a leerlo. La EPA indica que, si el medidor cambia aunque sea un poco, probablemente hay una fuga.
Ninguna de las dos pruebas detecta un drenaje obstruido del aire acondicionado ni agua que entra desde el exterior. Una mancha en el techo es su propia pregunta de diagnóstico, que se trata en a quién llamar por una mancha de agua en el techo.
Los materiales deben estar secos antes de cerrar o cubrir cualquier cosa. La EPA señala que los materiales que se secan en un plazo de 24 a 48 horas después de una fuga o un derrame normalmente no desarrollan moho. Todo lo que haya permanecido húmedo por más tiempo, o que huela a humedad, debe ser revisado por un profesional antes de pintarlo o cubrirlo. Las fugas activas corresponden a un plomero.
Electricidad. Anote lo que pueda ver sin abrir nada: placas de tomacorrientes e interruptores agrietadas o decoloradas, luces que parpadean, tomacorrientes que no funcionan y placas que se sienten calientes. Cualquiera de estas señales es motivo para que un electricista lo revise antes de que llegue el próximo ocupante. No abra paneles, no trabaje en el cableado ni reinicie los breakers repetidamente para ver qué pasa.
Alarmas de humo y de monóxido de carbono. Verifique que estén instaladas, que el botón de prueba funcione y cuántos años tienen. La Administración de Bomberos de EE. UU. indica que las alarmas de humo deben reemplazarse 10 años después de su fabricación, y la fecha está impresa en la parte posterior. La Comisión para la Seguridad de los Productos de Consumo recomienda instalar alarmas de monóxido de carbono en cada nivel de la vivienda y fuera de las áreas para dormir, según las instrucciones del fabricante. Cambiar una batería o una alarma suele ser sencillo. El cableado detrás de una unidad conectada a la red eléctrica no es un trabajo para hacer por su cuenta.
Aire acondicionado. Revise el filtro y la zona alrededor de la unidad interior en busca de agua, y confirme que el sistema funciona y enfría. ENERGY STAR aconseja revisar o cambiar los filtros cada mes, y advierte que un drenaje de condensado obstruido puede causar daños por agua. En una propiedad vacía es fácil olvidar este punto. En un clima húmedo, una unidad vacía con el aire apagado puede acumular humedad que una habitación terminada luego conservará. La EPA sugiere mantener la humedad interior por debajo del 60 por ciento, idealmente entre el 30 y el 50 por ciento. Si el sistema no enfría bien o tiene fugas, es un trabajo para un técnico de aire acondicionado, no para paneles y cableado que usted abra por su cuenta.
Repare antes de renovar
Una vez que los problemas de origen estén resueltos o programados, pase a las reparaciones que afectan el funcionamiento de la unidad:
- Puertas, cerraduras y pestillos que no cierran ni traban correctamente.
- Puertas de gabinetes, bisagras y frentes de cajones sueltos o dañados.
- Huecos en el panel de yeso y molduras dañadas que necesitarán resane antes de pintar.
- Umbrales sueltos o dañados.
- Sellador alrededor de bañeras, duchas y lavamanos que esté agrietado o ausente.
Por lo general, esto es territorio de reparaciones y mantenimiento. La razón para hacerlo ahora, y no después de pintar, es que cada resane, cada línea de sellador y cada pieza de moldura reemplazada crea un punto que necesita acabado. Las reparaciones posteriores obligan a retocar una pintura que ya pagó.
Pinte una sola vez, después de las reparaciones
La pintura es el paso que hace que una unidad se vea lista, y por eso mismo es tentador hacerla temprano. Sale mejor después de las reparaciones, por algunas razones específicas:
- El panel de yeso resanado debe estar seco, lijado e imprimado antes de pintar, y las reparaciones posteriores alteran el acabado.
- No se debe pintar sobre un problema de humedad sin resolver. La pintura oculta la mancha pero no la causa, y la EPA indica no pintar ni sellar con masilla superficies con moho, porque es probable que la pintura sobre ellas se despegue.
- Si se van a pintar techos, paredes y molduras, por lo general los techos van primero para que las gotas y el polvo no caigan sobre paredes ya terminadas.
Una nota para edificios antiguos: la pintura en viviendas construidas antes de 1978 puede contener plomo. El programa de Renovación, Reparación y Pintura de la EPA tiene requisitos que pueden aplicar al trabajo pagado que altere superficies pintadas en viviendas de esa antigüedad, con algunas excepciones. Si la propiedad tiene esa antigüedad, lea la guía de la EPA antes de planear cualquier lijado o raspado.
Para las superficies que va a cubrir, la pintura es el paso en torno al cual conviene planificar, no el primero que se debe reservar.
Los pisos van al final
El piso es una de las cosas más costosas de dañar, y es lo que más maltratan los demás oficios: escaleras, herramientas, pintura derramada, botas mojadas. Cuando sea posible, planifique el trabajo de pisos después de la pintura y de las reparaciones mayores. Esto no aplica si el problema es el propio piso. Un piso dañado puede estar sobre la causa del problema, como una fuga, así que plantee la pregunta desde el principio, aunque el reemplazo llegue al final.
Durante el recorrido, anote qué zonas están desgastadas, manchadas, levantadas o blandas al pisar, y si el daño se limita a la superficie. Un piso blando o hinchado es primero una cuestión de humedad y, en segundo lugar, una cuestión de pisos.
No olvide el exterior
El exterior es lo primero que ve el próximo ocupante, y a menudo se deja para el final. Verifique que los senderos y las áreas de entrada estén seguros y despejados, que las plantas no presionen contra el edificio y que el riego, los canalones y el drenaje alejen el agua de la estructura. La condición del exterior también importa después de lluvias fuertes, porque el agua estancada y la vegetación crecida cerca del edificio son fuentes de humedad. Los trabajos de jardinería por lo general pueden avanzar en paralelo con el interior, ya que no compiten con los oficios que trabajan adentro.
Termine con un segundo recorrido
Cuando el trabajo esté terminado, recorra la unidad de nuevo con sus primeras notas y fotos. Aquí es donde una lista corta se convierte en una lista de pendientes finales:
- Compare cada habitación con el primer recorrido y marque cada punto.
- Pruebe lo que se mueve o se enciende: puertas, cerraduras, ventanas, luces, llaves de agua, inodoros y el aire acondicionado.
- Busque daños nuevos causados por el propio trabajo, como rayones, polvo o retoques que se pasaron por alto.
- Confirme que las alarmas de humo y de monóxido de carbono funcionan.
- Tome un nuevo conjunto de fotos con fecha.
Lleve un registro breve
Basta con un registro sencillo. Una página o una nota compartida por cada cambio de inquilino, con:
- La fecha del primer y del último recorrido.
- Qué se encontró, qué se hizo y quién lo hizo.
- Lo que se pospuso y por qué.
- Dónde se guardan las fotos.
Es útil para el siguiente cambio de inquilino, ya que muestra qué suele fallar en una unidad determinada y qué reparaciones siguen pendientes.
Si prefiere no coordinar la secuencia usted mismo
Coordinar la plomería, la pintura, las reparaciones y los pisos en el orden correcto suele ser la parte que más tiempo toma. El servicio de Cambio de Inquilino de ServXpress está pensado para ese intervalo entre ocupantes: un solo equipo revisa lo que la unidad necesita y define la secuencia de los oficios necesarios. Para las reparaciones y el mantenimiento continuos de propiedades de renta, conozca PropertyCare para administradores de propiedades. Si no sabe por dónde empezar, puede describir la unidad o enviar fotos por correo a service@servxpress.com o desde la página de contacto.